Síndico - funções
O que o síndico pode e o que não pode fazer:
Pode
- Realizar a cobrança judicial de atrasados.
- Em assembléias e prestações de contas, revelar o número das unidades inadimplentes, bem como o montante da dívida.
- Contratar e demitir funcionários.
- Aplicar multas previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.
- Realizar obras emergenciais de baixo custo, sem autorização da assembléia.
Não pode
- Aplicar multas que não estejam previstas no Regulamento Interno, na Convenção e no Código Civil.
- Criar normas de utilização das áreas úteis. O cargo de síndico é executivo, não "legislativo". As normas de convivência legalmente válidas são aquelas previstas na Convenção e no Regulamento Interno, aprovadas pelos condôminos. Para criar novas regras é preciso alterar estes documentos em assembléia, com aprovação de 2/3 dos titulares das frações ideais do condomínio.
- Realizar obras sem aprovação em assembléia, a não ser as emergenciais de baixo custo. As obras emergenciais de médio e alto custos devem ser imediatamente comunicadas à assembléia.
- Deixar de prestar contas anualmente sobre sua gestão, bem como submeter a previsão orçamentária para o ano seguinte à aprovação da assembléia.
- Mudar a empresa que administra o condomínio, sem aprovação de assembléia, a não ser que a Convenção autorize expressamente. Verifique o que diz a respeito o Código Civil:
"Art. 1.348. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção."
Responsabilidade civil e criminal
- A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
- A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
Confira abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los.
Atribuições legais do síndico
Atente ao que o Código Civil determina como obrigações do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Responsabilidade criminal
- A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
- Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa
- Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
- Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.
Roubos, furtos e danos
- De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.
- O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
Como evitar problemas:
- Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.
- Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.
Playground e Piscinas
- Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT - www.abnt.org.br
- A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
- Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
- Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
- A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.
Elevadores - Manutenção
- Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado.
Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante do equipamento, contanto sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.
Funcionários - litígios
- Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
- Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
- O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas:
- Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
- Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
- No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.
Prestação de contas
- É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir.
- Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.
- Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio
Como evitar problemas:
- Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento
- Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
- Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para a verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.
Inadimplência - ausência de cobrança
- O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
- A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
Como evitar problemas:
- Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
- Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.
- Não realizar dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.
Inadimplência - Danos morais
- Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
- A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas:
- O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
- Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.
Obras
- O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia
- Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
- Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
- O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia
- Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
Como evitar problemas:
- Observando as votações mínimas previstas por lei
- Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
- Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes
